6.16 Voorraden

Strategische grondposities

Strategische grondposities worden gewaardeerd tegen kostprijs of lagere netto realiseerbare waarde, waarbij de netto realiseerbare waarde de hoogste van de directe opbrengstwaarde of de indirecte opbrengstwaarde betreft. De netto realiseerbare waarde is gebaseerd op de verwachte wijze en tijdslijnen van realisatie, en is derhalve in de meeste gevallen gebaseerd op een indirecte opbrengstwaarde-methodiek. De indirecte opbrengstwaarde is de geschatte opbrengst in het kader van de normale bedrijfsvoering minus de geschatte kosten van voltooiing en verkoop, waarbij de verwachte kasstromen veelal contant worden gemaakt tegen een disconteringsvoet van 5% (2023: 5%), tenzij in een samenwerking bijvoorbeeld als gevolg van gunstige financieringsafspraken een ander percentage is afgesproken. Bij het bepalen van de disconteringsvoet wordt rekening gehouden met de verwachte vermogensstructuur, operationele risico’s en Heijmans- of projectspecifieke omstandigheden.

Bij de bepaling van de indirecte opbrengstwaarde wordt gebruikgemaakt van beoordelingen en schattingen. Hierbij worden onzekerheden die betrekking hebben op strategische grondposities, zoals demografische ontwikkelingen, ligging, invulling en uitwerking van ontwikkelplannen en bestuurlijke besluitvorming, zoveel mogelijk locatiespecifiek, meegenomen. Dit resulteert per locatie in een verwachte ontwikkeling van de grond- en woningprijzen en overige variabelen, die uiteindelijk bepalend zijn voor de indirecte opbrengstwaarde. De Groep voert twee keer per jaar een interne integrale beoordeling van de waardering van de grondposities uit.

Het risico op afwijkingen ten opzichte van beoordelingen en schattingen is in het algemeen groter bij strategische grondposities zonder bestemmingsplan dan bij grondposities met bestemmingsplan, waarbij het risico op afwijkingen verder toeneemt naarmate het naar verwachting langer duurt voordat een begin wordt gemaakt met de ontwikkeling.

In 2024 is de netto realiseerbare waarde van strategische grondposities berekend en deze is vergeleken met de boekwaarde. Dit heeft niet geresulteerd in een afwaardering (2023: nihil). Daarnaast heeft een afwaardering van € 4,4 miljoen in een joint venture plaatsgevonden (in 2023: nihil).

Voor nadere toelichting op de verpanding van grondposities in relatie tot de financieringsafspraken wordt verwezen naar toelichting '6.22 Rentedragende leningen en overige financieringsverplichtingen'.

De overige voorraden bevat in 2024 voor € 6,2 miljoen (2023: € 9,7 miljoen) een aantal woningen die gereed / opgeleverd zijn, maar nog niet verkocht zijn.

Looptijd

De posten 'Strategische grondposities' en 'Onverkochte woningen in voorbereiding en in aanbouw (incl. ontwikkel- en bouwrechten)' hebben in beginsel een looptijd langer dan 12 maanden na balansdatum (grotendeels 2 tot 10 jaar). De overige posten hebben in beginsel een looptijd korter dan 12 maanden.

Voorraad als kosten

De voorraadwaarde die in de periode als kosten is geboekt in de kostprijs verkopen bedraagt € 421 miljoen (2023: 386 miljoen).

Impact Van Gisbergen acquisitie

Met de acquisitie van Van Gisbergen heeft de Groep de portefeuille met 2.200 grondposities uitgebreid verdeeld over strategische grondposities en onverkochte woningen in voorbereiding en in aanbouw. In het kader van de toewijzing van de aankoopprijs aan de identificeerbare activa en verplichtingen zijn de ontwikkelposities gewaardeerd op reële waarde. De totale voorraad bij van Gisbergen vertegenwoordigd op overnamedatum een reële waarde van € 12 miljoen, zie ook toelichting '6.2 Bedrijfscombinaties'.